Transparence
Chaque indicateur du terminal — estimation, fourchette, décote, note, alertes — est expliqué ici : d'où il vient, comment il est calculé, et ce qu'il vaut vraiment(l'onglet technique publie nos métriques d'erreur mesurées sur des ventes jamais vues à l'entraînement, et les courbes qui vont avec).
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Annonces SeLoger (via Apify) · ventes officielles DVF (data.gouv.fr) · IRIS & revenus (INSEE) · PLU (Géoportail de l'urbanisme)
Les annonces sont collectées chaque jour, nettoyées et géolocalisées (Base Adresse Nationale). Les ventes DVF — le prix réellement payé chez le notaire — servent de vérité terrain : seules les ventes « mono-bien » (un seul logement par acte) donnent un €/m² fiable. Les parkings sont écartés partout ; appartements et maisons sont analysés séparément.
Limite assumée · DVF est publié avec ~6 mois de retard ; nous réindexons les prix passés (voir Estimation).
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Deux moteurs indépendants, combinés
1) Un modèle statistique (gradient boosting) apprend le €/m² sur les ventes DVF de la ville : surface, pièces, position exacte, code postal, millésime, revenu médian du quartier. 2) Les ventes réellement COMPARABLES (mêmes surface/quartier/niveau de prix local) votent par leur €/m², réindexé au prix d'aujourd'hui via la tendance locale — sinon, en marché haussier, tout paraîtrait faussement surcoté. Les deux estimations sont mélangées, avec un poids des comparables qui monte avec leur nombre.
Limite assumée · La surface d'une annonce (souvent Carrez) et la surface bâtie DVF ne mesurent pas exactement la même chose : léger biais possible.
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Texte de l'annonce (prioritaire), DPE en repli, ou renseigné par vous
« À rénover » détecté dans l'annonce → l'estimation vise le bas de la fourchette du quartier (p25) ; « neuf » → le haut (p75) ; « rénové » → au-dessus de la médiane. Un signal DPE seul compte à demi-force. Vous pouvez aussi renseigner l'état constaté en visite (« Compléter ce bien ») : il prime alors, à pleine force. Nous n'inventons jamais un état à partir du prix (raisonnement circulaire) : sans déclaration, pas d'ajustement.
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Texte de l'annonce ou renseigné par vous — jamais dans le modèle
DVF ne contient NI l'étage, NI l'orientation, NI l'ascenseur : impossible d'en faire des variables d'apprentissage. Nous les LISONS dans l'annonce (« dernier étage », « plein sud », « sans ascenseur »…) et nous en servons UNIQUEMENT pour repositionner l'estimation dans la fourchette du quartier : dernier étage avec ascenseur ou traversant → un peu plus haut ; rez-de-chaussée ou exposé nord → un peu plus bas. Vous pouvez corriger ou compléter ces caractéristiques (« Compléter ce bien ») : votre saisie prime sur le texte.
Limite assumée · Cet ajustement est volontairement modeste (borné à ±7 %) et secondaire à l'état : ce sont des signaux d'appoint, affichés avec leur raison dans « Pourquoi cette estimation », jamais un prix inventé.
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Intervalle conforme (split conformal), cible 80 %
La fourchette affichée est calibrée pour contenir le vrai prix 8 fois sur 10 — et cette couverture est VÉRIFIÉE sur des ventes que le modèle n'a jamais vues (l'onglet technique montre la courbe).
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Écart prix affiché vs estimation, pénalisé par les risques
La décote compare le prix affiché à l'estimation (état pris en compte). La note A–E combine décote, rendement locatif indicatif, tendance du marché et liquidité, puis retranche les risques (passoire énergétique, prix atypique, vente qui traîne, peu de comparables). Une alerte « bonne affaire » part quand la note atteint 80/100 ou que la décote dépasse 8 % avec une confiance suffisante — jamais si un risque majeur est signalé.
Limite assumée · Le rendement s'appuie sur un loyer de référence indicatif, pas observé.
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SHAP (attribution exacte) + décomposition des comparables
Pour chaque annonce, la contribution de chaque variable à l'estimation est calculée exactement (la somme des contributions retombe sur la prédiction, ce n'est pas une approximation). Chaque comparable expose aussi pourquoi il a été retenu : parts de la distance, du niveau de prix local, de la surface, des pièces et de la fraîcheur de la vente.
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Validation hors-temps et hors-zone — jamais sur les données d'entraînement
Les métriques de l'onglet technique sont mesurées sur les 12 DERNIERS MOIS de ventes, jamais vus à l'entraînement (le futur ne fuit pas dans le passé), et complétées d'un test « quartier jamais vu ». Nous avons aussi benchmarké un modèle fondation récent (TabICL) : il perd sur nos données (MdAPE 14,7 % vs 13,2 %) — nous gardons le gradient boosting.
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Géoportail de l'urbanisme (IGN, APIcarto GPU) — au point exact
Pour une maison localisée PRÉCISÉMENT, nous lisons le zonage publié (zone U/AU/A/N), le lien vers le règlement de la commune (pièces écrites téléchargeables) et les contraintes connues au point (servitudes d'utilité publique comme les abords de monuments, prescriptions comme les obligations de stationnement). Le PLU est PARCELLAIRE : tant que la maison n'est pas localisée précisément, nous n'affichons rien et invitons à la localiser (un centroïde de quartier donnerait un zonage faux).
Limite assumée · Nous n'affirmons que le CERTAIN (polygone publié + type normalisé). Les règles chiffrées (hauteur, emprise, retraits) vivent dans le règlement écrit : nous vous y renvoyons — vérifiez toujours en mairie.